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2016年前三季度房地产市场平稳回升
录入: 时间:2016-12-02 来源:

    今年以来,在市场规律和“去库存”政策的双重作用下,房地产市场销售较快增长,房地产开发投资稳步回升,降幅不断收窄。

 

    一、房地产市场运行特点

 

    (一)房地产开发投资稳步回升,降幅不断收窄

 

    今年前三季度,全市房地产开发投资342.6亿元,同比下降0.7%,比二季度提高近7个百分点。今年以来房地产开发投资一直呈负增长,但增速一直呈平稳回升态势,降幅不断收窄,增速从2月份的-13%逐步回升到9月份的-0.7%。其中,住宅投资260.1亿,同比下降0.9%。

 

    (二)新开工面积快速增长,预示企业信心不断回升

 

    1-9月份,房地产开发企业房屋施工面积5834.4万平方米,同比增长4%,比二季度提高3个百分点。其中,新开工面积1038.1万平方米,同比增长55.9%,增幅比二季度提高2.5个百分点。其中,住宅新开工面积813.3万平方米,同比增长60.4%。从房屋新开工面积同比增幅走势看,今年一季度份延续了上年的下行走势,二季度房屋新开工面积增速逐渐加快,三季度增速更快于二季度。

 

    (三)商品房销售快速增长

 

    在去库存政策影响下,今年初房地产销售延续了上年末的回升态势,商品房销售较好,2、3月份增速分别达到26.4%、31.4%。4、5、6月份短暂回调,增速分别是27.3%、17.3、7.9%;7、8、9月份平稳回升,增速分别是17.6%、17.2%、23.5%。截止到9月底,全市商品房销售面积669.9万平方米,同比增长23.5%,增幅比二季度提高15.6个百分点。商品房销售额达到288亿元,同比增长24.1%。

 

商品房销售的快速增长,主要原因是“去库存”背景下房地产政策的全面宽松,去库存政策逆转了房地产下滑的预期,使得过去两年下滑周期内抑制的需求开始释放,居住需求仍然是市场的主力。

 

    (四)商品房待售面积不降反升

 

    截止9月末,全市商品房待售面积646.2万平方米,比上年末增加45.4万平方米。其中,住宅待售面积增加17.2万平方米。虽然房地产销售形势较好,但是由于房屋施工面积一直处在高位,同时今年的新开工面积快速增长,使得商品房待售面积不降反升。

 

    二、当前房地产开发运行中需关注的问题

 

    (一)消化库存仍将是企业面临的主要问题

 

    2010年全市商品房屋销售面积达到历史最高的1389万平方米之后,虽然销售依然较好,但已经出现下降趋势,只是下降趋势较小不易引起注意,而房屋新开工并没有相应放缓,一直处在高位运行,市场供应量不断增加。2014年市场需求放缓,在供大于求的压力下,房价由前几年的快速上涨到2014年出现滞涨趋势,销售量出现大幅下降。2015年是销售由下降到增长的转折年,承前启后。2010-2016年9月,全市商品房屋新开工面积总和与销售面积总和分别是9562万平方米、7265万平方米,二者相差近2300万平方米。截止9月末,全市商品房待售面积646.2万平方米,并且呈增长趋势,按照今年的平均销售量来计算,仅消化这部分现房库存需要近9个月的时间。

 

    (二)商品住宅结构不合理,供给侧结构性问题凸显

 

    从今年供需情况看,对于90平方米及以下户型,施工面积占比大于销售面积占比,供应比需求多;对于90平方米至144平方米户型,施工面积占比小于销售面积占比,供应比需求少;而144平方米以上户型供需基本平衡。从销售情况看,不同区县之间、不同楼盘之间差异化也较为明显,有的房地产项目一两年之内销售完毕即退出,有的房地产项目则长达四五年还未销售完毕。当前人口结构正在发生变化,住房需求也逐渐向追求品质、服务并重转变,需求热点由“有房住”向“住好房”的改善型需求转变,面对库存压力和结构性供给不合理等问题,推动供给侧改革显得更为迫切。

 

    (三)今后一段时间内商品房价格仍将面临较大的上涨压力

 

    一是今年1-9月全市房地产开发企业土地购置面积127.5万平方米,同比增长90.1%;土地成交价款22.1亿元,同比增长158.3%。土地成交价格1734元/平方米,同比上涨35.9%。土地价格上涨将直接推动商品房价格的上涨。二是国庆七天时间,北京、济南、惠州等共19个城市先后出台了限购限贷政策。这次楼市限购限贷集中在国庆黄金周,传统的购房的黄金窗口,而且力度之大,前所未有。在目前经济依然面临较大下行压力的情况下,可能会有部分资金溢出到三四线城市,给这些城市的商品房价格上涨产生推力。

 

    三、促进房地产市场健康发展的对策建议

 

    (一)采取多项有力措施,消化库存商品房

 

    在政策允许范围内,继续落实好优惠政策、调节供应以加快楼市库存去化,进一步鼓励农民工购房,稳步推进城镇化。未来的房地产调控不仅需要考虑增量房,也需要考虑存量房。防止房地产市场去库存走入“恶性循环”,即房价上涨导致销售增加,销售增加导致房企预期良好,进而房企增加新开工面积,并且增加土地购置,结果就是库存继续扩大。

 

    (二)加快住宅供给侧结构性改革,扩大有效供给

 

    注重提高商品房的供给质量,提高供给结构的适应性、灵活性、有效性。放开商品住房套型建筑面积比例限制,由房地产开发企业根据市场需求作出供给决策。加快完善偏远住宅小区的交通、教育、医疗、商业等配套设施,提高宜居水平,增强对购房居民的吸引力,扩大有效供给。

 

    (三)加大对房地产市场检查力度,确保消费者能得到及时准确的市场信息

 

    近期,深圳市对二十楼盘进行突击检查, 发现房地产开发商在营销过程存在“虚假宣传”、“捂盘惜售”及其他不正当竞争手段。因此,建议相关部门做好房地产市场跟踪检查,对危害房地产市场的问题及时发现并查处,规范市场,净化环境,稳定预期。  

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