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新商业 新模式 新思考
录入: 时间:2016-12-02 来源:

    随着城市化的不断推进,城市商业综合体炙手可热,成为引领消费的新潮流,拉动消费增长的重要力量。为全面反映城市商贸流通发展状况,了解和掌握城市商业综合体的基本情况,根据国家统计局要求,在全市开展了城市商业综合体统计专项调查。调查结果显示,2015年末,我市共有城市商业综合体5家(全省55家,我市占全省的9%),全年总客流量达5953.5万人次,较上年增长8.4%;全部商户实现销售额200781万元,较上年增长19.8%。

 

    一、城市商业综合体概述 

 

    (一) 城市商业综合体的概念 

 

国家统计局《城市商业综合体统计专项调查方案》(试行)规定,城市商业综合体是指以区域为中心、以购物中心为主导,融合商业零售、餐饮、休闲养生、娱乐、文化、教育等多项城市主要功能活动,面向各类消费人群、提供综合性服务的大型建筑综合体。城市商业综合体需同时满足3个条件:一是企业有计划地管理运营,有统一的名称,如**中心、**广场、**城等;二是涵盖超市、百货店、专业店、专卖店等三个以上商品零售业态,以及餐饮、文化、娱乐、健身、游艺、培训等三项以上服务;三是营业面积一般不少于 1万平方米 、独立开展经营活动的商户一般不少于50户。

 

    (二) 城市商业综合体的特征 

 

    一般来说,城市商业综合体位于城市交通网络发达和城市功能较为集中的区域,具有可达性,同时拥有与外界联系紧密的交通网络以及信息网络。城市商业综合体还具有高密度性和集约性,其整体区域人口的密度较大,因昼夜、工作日、周末等不同时段发挥不同的功能并形成互补。此外,城市商业综合体具有整体统一性,包括建筑风格的统一,而且功能具有复合性及配套性。各个功能之间的联系较为紧密,互为补充。

    (三)城市商业综合体的建筑规划标准 

 

    城市商业综合体的室内外空间较大,既可以与城市的规模相匹配,也与建筑功能的多样性相匹配,是多功能的聚集焦点。同时,其内部交通和公共空间贯穿起来,可以与城市的交通系统进行有机的联系,组成一套较为完善的交通体系。其景观设计可以通过标志物、各种植栽、以及铺装和照明设备等形成宜人的环境,其建筑规划标准是高科技和高智能的集合,先进的设施和科学技术的进步也体现在建筑形式中。

 

    二、我市城市商业综合体基本情况

 

    (一)从地区分布上看,我市城市商业综合体布局相对集中

 

    经过多年的建设和发展,我市城市商业综合体不断发展壮大,2015年末,全市共有城市商业综合体5家,主要集中在城区,其中奎文区2家,分别是潍坊泰华城和潍坊万达广场;潍城区1家,为金沙城市广场;高新区1家,为谷德广场;青州市1家,为青州泰华城。其中,潍坊泰华城规模最大,可租用面积超过14万平方米,金沙城市广场规模最小,可租用面积为1. 4万平方米 。

 

    (二)从经营方式上看,我市城市商业综合体以租赁为主

 

    本次调查将城市商业综合体中的商户按经营方式不同划分为自营、联营和租赁两部分。2015年末,我市5家城市商业综合体共有商户2494个,其中自营、联营部分共有商户363个,占总商户的14.6%;租赁部分共有商户2131个,占总商户的85.4%。城市商业综合体年末从业人员为10169人,其中自营、联营部分从业人员1806人,占总人数的17.8%;租赁部分从业人员8363人,占总人数的82.2%。城市商业综合体营业面积总计39.0万平方米,其中自营、联营部分营业面积8. 9万平方米 ,占总面积的22.8%;租赁部分营业面积30.0万平方米,占总面积的76.9%。2015年,我市城市商业综合体实现销售额200781万元,较上年增长19.8%,其中自营、联营部分实现销售额66845万元,比上年增长30.3%,占比为33.3%,租赁部分实现销售额133936万元,比上年增长15.2%,占比为66.7%。可见自营、联营部分与租赁部分发展不平衡,因此应积极采取有效措施改善自营、联营部分的经营情况,促进自营、联营部分和租赁部分协调发展。

 

按经营方式划分的各类商户主要经营指标情况表   

      

商户   

比重   

从业人员   

比重   

营业面积   

比重   

销售额   

比重   

(个)   

%   

(人)   

%   

(万m2   

%   

(万元)   

%   

合计   

2494   

    

10169   

    

39.0   

    

200781   

    

自营、联营部分   

363   

14.6   

1806   

17.8   

8.9   

22.8   

66845   

33.3   

租赁部分   

2131   

85.4   

8363   

82.2   

30.1   

77.2   

133936   

66.7   

 

 

    (三)从商户经营业态上看,零售业占主要地位

 

    1、零售业户数较多。城市商业综合体统计调查按照商户按经营业态划分为零售业商户、餐饮业商户和其他服务业商户。其中零售业商户1918个,占总商户数的76.9%,包括法人单位471个,分支机构10个,个体户1437个;餐饮业商户206个,占总商户数的8.3%,包括法人单位17个,个体户189个;其他服务业商户370个,占总商户数的14.8%,包括法人单位19个,分支机构2个,个体户349个。 

各业态商户占城市商业综合体总商户数比重   

      

合计(个)   

比重(%   

法人单位(个)   

比重(%   

分支机构(个)   

比重(%   

个体户(个)   

比重(%   

合计   

2494   

    

507   

    

12   

    

1975   

    

零售业   

1918   

76.9   

471   

92.9   

10   

83.3   

1437   

72.8   

餐饮业   

206   

8.3   

17   

3.3   

0   

    

189   

9.6   

其他服务业   

370   

14.8   

19   

3.8   

2   

16.7   

349   

17.6   

 

 

 

    2、零售业营业面积占比最大。2015年末,我市城市商业综合体营业面积总计达39.0万平方米,其中零售业营业面积23.1万平方米,占比达59.2%;餐饮业营业面积4.1万平方米,其他服务业营业面积11.8万平方米,占比分别为10.5%和30.3%。

    3、零售业从业人员最多,餐饮业吸纳就业能力强。2015年末,我市城市商业综合体共有从业人员10169人,其中零售业从业人员6704人,户均吸纳就业人数3.5人,占比达65.9%;餐饮业从业人员1393人,户均吸纳就业人数6.8人;其他服务业从业人员2072人,户均吸纳就业人数5.6人,餐饮业吸纳就业能力明显强于零售业和其他服务业。

    4、零售业销售额最高。

 

    2015年,我市城市商业综合体实现销售额200781万元,较上年增长19.8%。其中,零售业商户实现销售额125826万元,较上年增长24.3%;餐饮业商户实现营业额26449万元,较上年增长22.2%;其他服务业实现营业额48506万元,较上年增长8.4%。

 

各业态商户销售额、增速   

     

销售额(万元)   

增速(%   

合计   

200781   

19.8   

零售业   

125826   

24.3   

餐饮业   

26449   

22.2   

其他服务业   

48506   

8.4   

# 电影院   

5815   

19.4    

游乐游艺   

2503   

24.3    

KTV   

1495   

37.2    

教育培训   

2274   

-11.4    

健身养生   

1502   

12.7    

其他   

34917   

6.2    

 

 

    三、我市城市商业综合体发展趋势

 

    (一)平台经济发展促进城市商业综合体转型

 

    近几年,我市城市商业综合体不断拓展经营理念,拓宽销售渠道,充分依托美团、百度糯米和大众点评网等电子商务平台和物流网,实现资源整合,降低经营成本,促进商品流通的智能化和信息化。通过促进“互联网+综合体”经济模式的发展,必将进一步提升我市城市商业综合体的整体运营效率和综合竞争力,同时也将进一步推动我市城市商业综合体转型升级,实现电子交易市场与实体经济共同发展。

 

    (二)主题化建设成为发展方向

 

    目前,越来越多的城市商业综合体在关注商品品牌的同时,更加突出主题化建设。以独特的视角审视市场,科学地建立起一套符合自身市场定位的主题建设方案和推广策略。有条件的城市商业综合体纷纷根据自身特点结合市场环境开展适合自己的主题化建设,通过主题内容吸引广大消费者前来消费娱乐,同时也使得众多国际知名品牌代理商长期入驻。

 

    (三)业态比传统的百货商场和超市丰富

 

    传统的百货商场和超市,其主要业态为零售业态,业态相对比较单一,其他业态如餐饮、服务等仅作为附属的、辅助性质的业态存在。与传统的百货商场和超市相比,城市商业综合体业态明显丰富,服务业态是其主要业态之一,百货零售业态所占比例由过去的百分之七八十缩减到了百分之七十以下,而以餐饮、休闲养生、娱乐、文化和教育等为主的体验业态则成为“新宠”。其中,休闲餐饮、儿童主题乐园等业态的占比,往往能达到30%甚至更高。

 

    四、城市商业综合体发展建议

 

    城市商业综合体对带动整个区域经济社会发展具有突出作用。当前城市综合体发展迅速,在提升城市核心商圈集聚发展效应同时,应注重加强优化配置和布局,避免走上传统商圈百货零售业同质化竞争的老路。

 

    一是长远规划做优做强。合理布局追求质量,加强科学评估、开发和管理,避免出现商业开发的扎堆出现,供给过剩,造成市场体量无法消化。从购买力和购买习惯合理配置大众消费和高档消费比例,提高商业存活率,提质增效,带动居民消费。

 

    二是避免项目同质化。注重辐射区域消费能力,不一味追求综合体规模,以及简单业态组合,缺乏项目自身特色,造成千城一面的现象,要创新商业经营模式,形成新业态商业消费引领龙头企业。

 

    三是完善配套环境。管理和运营上,注重匹配发达的产业链上下游相关行业和服务业,加大行业运营监管力度,提高服务产品的质量,具备综合体功能上的多元化,适应不同人群的需求,兼顾可持续发展和转型升级的需要。

 

    四是积极发挥综合体的带动作用。城市商业综合体提高了城市土地利用率,总部经济和楼宇经济等现代服务业,提供大量就业岗位,促进城市集约化、均衡化发展,加大对城市商业综合体的开发利用,带动区域经济快速发展,形成城市核心竞争力,提高城市整体形象。

 

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